个人二手房买卖流程详解

二手房买卖流程详解

详细讲解二手房买卖流程。现在很多人会选择买二手房，而在中国人眼里，有房就算有家了。随着房价随市场上涨，很多人奋斗了一辈子也只能买得起二手房。由此可见其重要性。我们先来看看二手房买卖流程和相关信息。

二手房买卖流程详解1

1。二手房买卖的一般程序是什么

1。买方咨询

买卖双方应建立信息沟通渠道，买方应了解该房屋的整体状况和产权情况，并要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证明等证件。

2。签署合同

卖方提供房屋合法证明，买方可以支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。买卖双方经协商，就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权办理等达成一致，双方签订房屋买卖合同至少一式三份。

3。处理转移

买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审核。买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权人书面同意的，不予受理，禁止上市交易。

4。契约

房产相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级申报审批，然后交易双方即可办理契证签约手续。现在北京已经取消了房产买卖过程中的契证，也就是俗称的“白契”。

5。纳税

税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改房、危改安置房、经济适用房和其他商品房的税收构成就不一样。

6。办理产权过户手续

交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申领新的产权证。

7。银行贷款

对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买家的资信，对双方要交易的房屋进行评估，确定买家的贷款额度，然后批准买家贷款。双方完成产权登记变更，买受人领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。

8。支付余额以完成交易

买受人领取房屋所有权证、付清全部房款、出卖人交付房屋并结清全部物业费后，双方二手房买卖合同全部履行完毕。

二。二手房买卖注意事项

1。该房屋产权清晰吗

有些房子共有人很多，比如继承人、家庭、夫妻，为此买受人要和所有共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人签订的买卖合同一般无效。

2。土地情况清楚了吗

二手房买家要注意土地使用性质，看是划拨还是出售。划拨土地一般是无偿使用，政府可以无偿收回。过户是指业主已缴纳土地出让金，买方对房屋享有相对完整的权利；还要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，而业主用了十年，那么是否要以同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，对买方来说就有点不划算了。

3。交易房屋是否出租

一些二手房过户的时候，有一个物质负担，就是被别人租走了。如果买受人只看房产证，只关注过户手续，而不关注是否有租赁，买受人很可能得到的是不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大多数国家都承认“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能与之前成立的租赁合同相竞争。在实践中，这一点被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

4。房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋所有权的唯一凭证。没有房产证的房子在交易的时候，买方拿不到房子的风险很大。业主可以抵押或转卖房产证，即使现在没有取得，业主也可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房子进行交易。

5。福利房是否合法

房改、安居工程、经济适用房本身就是福利型政策性住房，转让时有一定限制。而且这些房屋对土地性质和权属范围都有一定的国家规定，购房者在购买时应避免买卖合同与国家法律的冲突。

6。物业管理费拖欠了吗

有些业主过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费长期拖欠，已经欠了很多费用。买家在不知情的情况下买了房子，买家可能要承担所有费用。

7。市政规划是否影响

一些卖二手房的房主，可能因为知道房子5到10年左右就要拆迁，或者房子附近要建高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划，所以急于出售。作为买家，他们在购买时应该充分了解细节。

8。单位房屋是否侵权

一般单位的住房有成本价的职工住房和标准价的职工住房，两者都是划拨性质，转让时要交土地使用费。再者，对于标准价住房，一般单位享有部分产权，职工调动时，单位享有优先购买权。如果买受人没有注意到这些东西，就有可能和业主一起侵犯单位的合法权益。

9。中介公司是否违规

一些中介公司违规提供中介服务，比如在二手房贷款中为购房者提供零首付服务，即购房者支付的全部购房款都可以从银行骗取。买家认为自己占了便宜。不知道如果银行发现，所有责任可能都是他自己承担？

10。合同清楚吗

二手房买卖合同虽然不如商品房买卖合同全面，但有些细节还是要约定清楚的，比如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签订日期等等。

二手房买卖流程详解二

1.看房:买方看房，买卖双方初步协商价格、付款方式、交房日期等事宜。一般情况下，买卖双方产生的所有费用都由买卖双方支付；

2.查档:买卖双方持房产证原件或抵押合同原件到档案大厦国土部门查档；

三。签约:买卖双方协商房价、定金、首付款、资金监管、贷款申请时间、房屋赎回费、过户申请时间、纳税方式、房屋交付日期、租客情况、佣金支付时间及比例、违约责任。这几点确定后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方合同。以上内容写入合同(深圳市统一格式合同)并向中介公司支付定金。

四。出卖人与担保公司到公证处办理公证，出卖人委托担保公司办理相关事务；

动词 （verb的缩写）资金监管和贷款申请:买家将首付款支付到房贷银行的资金监管账号(一般是原来的贷款银行，但如果换到其他银行会有一些额外的费用)，买家和担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(很多都没看清楚，只是忙着签)，买家向银行申请贷款。银行同意贷款后，会给买家出具贷款承诺书(一般银行直接通知担保公司)，大概需要7~8个工作日。

不及物动词房屋止赎:买受人向担保公司支付担保费后，担保公司向原贷款银行申请房屋止赎，担保公司向银行出具房屋止赎保函，办理房屋止赎和抵押注销手续，大约需要5个工作日；

七。房屋过户:买受人与担保公司到当地房地产产权登记中心三楼签订房地产买卖合同，提交房屋过户申请。担保公司收到回执需要5个工作日；

8.购房者和担保公司在办证窗口签收条付款就能拿到房产证(记得多复印几份，等贷款全部还清再看的时候)。担保公司发放新的房产证，并在深圳市房地产产权登记中心向抵押银行进行抵押登记，银行将首付款给卖方。新房产证抵押登记后，银行扣除止赎贷款10个工作日左右给卖方贷款。

九。交房:买卖双方办理房屋交接，水电过户，买受人拿钥匙。

二手房买卖过程中的注意事项:

1。二手房交易前必须确认房主的真实身份

签约前，买卖双方首先要查验签约主体的真实性，主要是核实业主身份。因此，所有权人证件的真实性及其与所有权人身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其是买卖双方在没有第三方作为中介担保的情况下自行进行交易时，这个问题需要引起买卖双方的重视。

2。签订二手房买卖合同时，要明确双方的违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例在条款中有明确规定，但对支付时间没有具体约定，会导致违约方拖延支付时间，降低条款的实际约束力和执行力。因此，应在合同中增加“买受人应于实际付款日(出卖人实际交付房屋)起_ _日内向出卖人(买受人)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3。必须标明付款和转账时间

很多二手房交易不是一次性付款，而是分期付款。所以卖方需要知道买方的付款时间，而尾款的付款时间取决于房产过户的日期，所以买方有权知道房产过户的时间。逾期的，违约方应当根据实际情况在房屋买卖合同中履行违约责任。

4。二手房相关费用交房时间必须注明

这是买受人应该注意的房屋本身的附属问题，是“房屋交付”中的重要条款。需要注明水、电、气、物业、暖气等费用的交接日期。因为明确的交接时间是明确责任划分的关键，同时，如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原业主单位是否有一些既定的要求和变更，卖方需要做的配合，买方需要签订的协议，都要在合同中明确。

5。和中介公司签合同的时候，一定要有一份详细的中介费清单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐意识到信誉良好的经纪公司可以有效保护买卖双方的权益。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此，经纪公司的代理费越来越受到消费者的关注。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确说明中介费的用途。

6。通过中介公司买房，一定要和业主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此存在“一房多卖”的违规操作。也就是经纪公司收到一个客户的定金后，会把房子给其他客户看，谁出价最高就卖给最后一个，甚至和第一个客户毁约。原因往往是业主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约承担任何责任，已交定金的消费者只能忍气吞声。因此，本报提醒消费者，此时你应该行使自己的权利，要求约见车主当面核实，这样会暴露自己的不当行为。

7。你必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时，如果合同条款不明确，或者需要进一步约定，应在合同相关条款后填写附加条款空，减少后续阶段因含义模糊而带来的不便和麻烦。

二手房买卖流程详解3

1。验房和合同签订

买受人看房后决定购买房屋，应与出卖人确认合同内容，如房屋状况、付款方式、交付条件、抵押解除手续、买卖合同备案及过户、违约责任、税费承担等。房屋中介公司为了体现其中介地位，往往充当合同的第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本，并要求双方使用。

因此，在实践中，买卖双方往往需要根据该模式重新签订买卖合同。可以说，两个销售合同都是有效的，买卖双方可以就解决两个版本合同冲突的原则达成一致，否则通常以后来签署的协议为准。因此，保持两个版本的合同一致对你和卖方都很重要。

2。按合同约定支付房款

支付房款是买受人的主要义务。一般有两种方式:一次性付款或分期付款。前者往往需要双方有足够的互信，买方有足够的资金，卖方有房产证，房屋立即交付，房屋转让没有(或立即解除)抵押权限制等。，并按交易进度支付房款(签约后支付定金/过户后支付大部分房款/交房后支付余款)。后者会签订合同支付首付/签订按揭合同支付首付/剩余房款由银行转到卖方账户)。

3。房屋交付

交房有利于防止卖方一房二卖。买受人也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项:

(1)交货时间和条件。一般是在尾款的同时或者之后交房。没有交钥匙约定的，视为房屋交付。双方应明确房屋交付状态，如卖方负责打扫空房间，不得遗留大件废弃家具。

(2)物业费、水电费等。通常情况下，买方在收房后开始付款，卖方要提供之前的最终付款凭证。

(3)房屋出租的，应约定剩余租金由谁收取或买方如何重新签订租赁合同。

4。所有权转让

即转让房屋的所有权人由卖方变更为买方。双方都必须清楚这一点:

(1)买卖合同向房管局登记过户的期限一般为出卖人取得产权证或注销抵押后的一定时间。

(二)转让涉及的税费承担。

(3)购买者数量。买受人应确定过户后产权证上登记的所有权人，避免签约后家庭成员变动后再考虑变更或增减房屋所有权人。

(4)迁出户口。卖方(原户主)迁出前，现行政策不同意买方(新户主)迁入，故应约定卖方户口迁出交易房屋的期限。

二手房买卖需要买家关注很多细节，比如房屋的产权，这是最重要的环节。只有房屋产权清晰，才能买卖房屋。二手房交易涉及很多法律问题，购房者要注意每一个环节。如果需要了解具体注意事项，可以咨询法图网站。