公摊面积被按暂停键

公摊面积被按暂停键

　　公摊面积被按暂停键，买房子是我们人生当中最重要的事情之一，关于买房子我们需要了解的事情也是有很多的，当然法律上对于这方面也是有严格的规定，以下公摊面积被按暂停键。

　　公摊面积被按暂停键1

　　买房已经成为绝大多数家庭必不可少的一部分，可是对于普通百姓来说，买房也不是一件简单的事情，说到底，还是因为当下房价高居不下，暂且不说大城市，就连很多县城的房价都突破“万元大关”，然而即便如此，买房的人依然络绎不绝，不过在买房的时候，相信有一点让大家心存隔音，没错，说的就是公摊面积。

　　举个例子，根据中指研究院发布的数据显示，全国百城新建住宅均价为16152元/平，如果购买的房子是高层住宅，那么建筑面积100平中至少20平是公摊面积，这样看起来可能并不是很多，但是换算成现金就很明显了。从这个角度来说，也就不难理解为什么很多购房者想要取消公摊面积了。

　　而就在今年，山东住建厅下发了一则公告，其中提到“购房合同中要明确标明公摊面积和套内建筑面积”。这条消息出现之后，网上出现了很多不同的观点，有的网友建议直接取消公摊面积，但是有的网友也认为，即便是真的取消了公摊面积，这部分的建造成本也仍然由购房者承担。那么问题来了，公摊面积到底会不会被取消呢？

　　虽然说时至今日，官方并没有下发相关通知，但是谁也无法保证会不会实施，而且网上有媒体声称“明年起，公摊面积将会取消”，还有网民甚至直言，取消了公摊面积之后，买过房的人可能会有补偿，那么这句话的可信度到底有多高呢？下面就来一起看看吧。

　　到底哪些地方才属于“公摊面积”呢？

　　房产证上面的建筑面积一共可以分成三类：使用面积、公摊面积、墙体面积。也就是说除了套内使用面积和墙体面积之外，其他面积都属于公摊面积，例如房产证上面的面积是100平，套内使用面积是60平，墙体面积是10平，那么剩下的30平就是公摊面积。

　　按照比较正式的解释，电梯井、设备间、保安室、楼梯走道、管道井等地方都属于公摊面积，可能有人会说，公摊面积的费用为什么要由买过房的人承担，而且不同楼层住宅的公摊面积也是不一样的，例如高层的公摊率约为25%，小高层的公摊率约为20%-25%之间，而洋房的公摊率为20%以下。经济学者马光远曾表示，公摊面积已经成为开发商重要的牟利方式，而成本则需要购房者来承担。

　　更为关键的是收取公摊面积相应的费用，并不体现在买房的时候，例如在缴纳物业费、税费甚至可能出台的房产税和空置税大概率都会按照建筑面积来收取，对于买过房的人来说，这部分成本并不低。

　　2022年起，公摊面积被按“暂停键？

　　之所以有人认为取消公摊面积，原因出自一份官方文件，其中提到“住宅应以套内使用面积进行交易”，比较少见的是当中提到的面积并不是包含公摊面积的建筑面积，而是套内使用面积，很多人就认为这是取消公摊面积的征兆，但是这毕竟是一份征求意见稿，到具体实施还需要一段时间。

　　而且即便是明年起，真的取消了公摊面积，也会出现一系列的问题，例如取消公摊面积之后，这部分的成本由谁来承担；取消之后，居住环境和小区绿化等方面是否会产生变化；更为关键的是只要开发商上调价格，那么取消公摊面积的意义也就减小很多了。

　　而且是否取消公摊面积尚且存在定数，就更不要说买过房的人有没有补偿了，举个例子，按照全国百城新建住宅均价16152元/平，也就是说建筑面积100平的房子价值就是161.52万，即便是只有10平是公摊面积，其相对应的价值也超过了16万，而且这还没有算上物业费、装修费等费用。

　　所以说，对于还没买房的人来说，取消公摊面积是利大于弊的事情，虽然短期之内无法实现，但是取消公摊面积确实势在必行，就以山东住建厅的通知为例，其中就明确提到了标明公摊面积和套内面积，挡住了开发商钻空子的道路。

　　公摊面积被按暂停键2

　　人们对公摊的不满由来已久

　　1998年商品房时代开启，由购房者分摊购买公有建筑面积的现象，就多次因为没有设定上限而为人诟病。近年来随着住房价格高涨，逐利心理促使人们暂时忘记了这一问题，将关注点放在“能赚多少”上面，生怕错过大行情。

　　等到交了房，才慢慢发现问题：物业费，按建筑面积收；交个暖气费，还是建筑面积。房本上明明标注着这个面积，却因为公摊制度，被莫名“偷走”十几到几十平，房款、税费、房屋维修资金、物业费等等，粗略算下来，购房者要在公摊面积上付出的费用，少则几万，多则几十万。由于不少业主买房事先并不知情，等看到房屋“庐山真面”后心理落差巨大。

　　02、开发商在这个过程中，也没扮演啥好角色

　　卖房的时候，见什么人说什么话，居住的讲舒适性，投资的讲升值性，给子女买的讲究教育环境，诸如此类，把卖点摆在前面说，只提公摊可能20%，丝毫不提高层房对公摊的巨大占用。而买房的大多都是普通老百姓，哪里有闲心去提前做功课。一明一暗间，也就给部分开发商有了钻空子的机会，利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨甚至超过了30%。

　　在此次公摊高达32%的新闻中，该楼盘的开发商表示，公摊面积有相关的实测报告，是否超过国家标准他们还不太清楚。对此，央媒半月谈2月12日报道，提到“公摊面积存在多年，伴生的一系列乱象一直未得到根本解决，特别是关于公共空间的计算，始终是笔糊涂账。如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据，老百姓购买期房很大程度上如同开盲盒，撞运气。”

　　显然，这就形成了一个问题：基于公摊计算不透明，没有约束性的监管，容易暗箱操作，加上现在电梯房建设日趋复杂，公摊率从最开始的10%以下，到15%、20%，一路飙到现在的30%，不少超高层、商业地产甚至高达50%。购房者稀里糊涂地为高公摊买单，开发商、物业等一连串的行业、公司，都靠公摊牟利，毫不夸张地说，公摊面积到了不得不改的地步。

　　03、取消“公摊面积”可能吗？央媒表态

　　中原地产张大伟在接受中国之声采访时表示，公摊已经变成了地产商变相涨价的手段。全国政协委员洪洋表示，分摊没有统一标准。哪些区域属于公共，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由企业说了算。住宅寿命期，几十年的积累又是一笔冤枉支出。

　　凡此种种，取消公摊面积已经是大势所趋，为什么还没有实施？央媒也说得很清楚：试图一蹴而就取消公摊面积并不现实。一方面，分步有序推进，明确分摊范围、标准；另一方面，实现源头治理，加强全流程监管，及时封堵漏洞。

　　04、既然还不能立即取消，购房者应该怎么应对？

　　夸张的公摊比例，自然受到业主们的集体反对，而且超出15%的比例上，开发商仍然敢交房，由此可以看出，购房人明显是弱势的一方，即便人们对此有疑问，往往只能被动接受。

　　所以，如果购房者不想吃亏的话，只能在买房过程中尽可能对比公摊小的房型，找到住得舒心又安心的房子。不过，有3类房子公摊面积大，购房者尽量要避开。

　　第一、公寓

　　在我们的印象里，公寓都是靠近CBD或者写字楼，方便上班，生活也比较便利，但大部分公寓公摊很大，就好比文章开头的公寓，一层有21户，容积率大，人口密度大，从出行和安全角度来看，并不占优势，这也造就了公寓的走廊和电梯间配比要更大一些。所以，如果从长期居住的角度看并不划算，住得也根本不舒心。

　　第二，带底商的房子

　　顾名思义，底商就是最低两层是商铺，这样的房子表面上丰富了居民购物和日常生活，但这样却容易扩大楼上业主的公摊。为什么会如此呢？虽然住户和商户是独立的个体，除非消防这样的特殊需求，不然是不会联通的。但这也就意味着，在1楼的电梯井、过道等都需要分摊到住户，如果小区有其他楼栋，则会比带商户的楼栋公摊会小很多。

　　第三，连廊房

　　这类房子的特点是有一条很长的过道，增加通风采光效果，但弊端也是不少，一方面是连廊两旁的住户会缺少私密性，另一方面，就是增加了不少的公摊面积，住在这样的小区里，基本得房率会比较小。

　　房说君有话说，回到这次的报道，开发商说不知公摊是否超标，真的靠谱吗？房说君看来多少有些不可信，毕竟公摊缺少上限标准，所谓的公摊也是开发商委托机构来测绘，容易暗箱操作导致公摊无序上涨。不得不提的是，现房、套内销售才是对房地产市场、对购房者公平公正的态度。

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　　国家法律规定公摊面积

　　公摊面积国家标准：公摊面积=公摊系数*套内面积；公摊系数=整栋楼的公共使用面积/整栋楼的套内面积。公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体。

　　法律依据

　　《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条

　　公用建筑面积由以下两部分组成：

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　一、房屋的公摊面积国家标准是多少

　　1、多楼层的住房，国家明确规定，在7层以下的住宅的公摊率是7%—12%。多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房(热水交换站、水泵房、配电室等等)。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13%—18%。

　　而在室内的楼层的.高度分为室内的净高度(从地板到天花板之间的距离)以及室内的楼层高(从地板到上一个楼层的地板之间的距离)。一般情况下，楼层的高度在2、8米左右，我们楼房里的室内净高度在2、65米到2、7米之间。如果我们楼房里的室内净高度超过了4、7米以上，就应该按照两层楼房来计算我们室内的面积。

　　在7层—11层的住宅的公摊率是10%—16%。一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10%—15%之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15%—20%之间。

　　按照国家规定，凡在7层以上的楼层，必须安装电梯。所以，小高层就属于配制电梯的范围之内。这样楼房的特点就是方便的同时，又能给我们的生活增添一种新的高度。

　　2、高楼层的住房，12层—33层的住宅公摊率为14%—24%，为什么高楼层住房的公摊面积是最大的呢?因为，根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。

　　而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。

　　3、别墅的住房，国家规定，别墅类型的住房的公摊率是1%—8%，别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。

　　一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。独栋别墅的公用面积分摊的原则就是，在自己这栋楼的里面和自己这栋楼有连接的建筑结构，并且，就只向自己这栋楼的居民提供非盈利性的服务。这些是不符合这个条件的建筑，不能计算到公摊面积。

　　二、分摊面积的计算是怎样的

　　各户分摊公用建筑面积的计算方法，各户套内面积按比例分摊。

　　第1步：计算分摊系数，分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=(总建筑面积之和一各套内建筑面积之和)/各户套内建筑面积之和;

　　第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

　　哪些是房屋公摊面积

　　1、盖的空中花园应按其水平投影面积的一半计算面积。

　　1、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

　　2、路、规划路属公共道路，公共道路边房屋首层的柱廊不计算建筑面积。小区内的小区路属内部路，不算公共道路，小区内房屋首层的柱廊应计算建筑面积。

　　3、共有共用分摊面积计算上，明确市测绘所是以市规划局的报建图、《建设工程规划验收合格证》附图为依据。规划局在报建验收资料上对公共面积、功能的定性等名称上固定称谓。

　　4、天面的水箱间的面积按面积计算规定计算建筑面积。

　　5、在房屋上的烟道、烟井应按建筑物自然层计算建筑面积。

　　6、弧形规划用地面积计算时，三方同意由规划局在用地坐标列表中提供弧线上的桩点(拐点)坐标和圆弧半径，用地面积按圆弧半径进行计算。

　　7、于建筑物旁突出地面层高在2米以上的地下室排气井按规定计算建筑面积;独立的室外地下室排气井不计算建筑面积。

　　8、上盖的室外楼梯(单柱或双柱支承)按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。

　　9、台中的水道管井、排烟井按建筑物自然层计算建筑面积，空调机放置位不另计算建筑面积。

　　10、围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积，与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。

　　三、如何解决房屋公摊面积纠纷

　　三点提示：一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

　　三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

　　第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1、7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

　　相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。